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紅山半島|僭建和霸佔官地罪行

Redhill Peninsula

一場世紀暴雨,令港島大潭豪宅紅山半島多幢獨立屋臨海方向的斜坡有大面積山泥傾瀉,揭發相關獨立屋僭建和霸佔官地問題,更火燒連環船令更多獨立屋僭建問題浮出水面,相關紅山半島獨立屋不單疑似佔據與單位連接的政府土地作為私人花園,更僭建多層地庫,並拆除擋土牆。

除了涉及山泥傾瀉的四間獨立屋外,已完成巡查其餘85間獨立屋,結果有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地「兩宗罪」、40間涉及僭建、1間涉及非法佔用政府土地,餘下15間則未見違規。換言之,在當局巡查的89間獨立屋,多達83%有僭建及或非法佔用政府土地,近半數同事犯「兩宗罪」。

參考屋宇署網頁,未經批准而進行建築工程屬嚴重罪行,罰則極重,根據《建築物條例》,可處罰款40萬元及監禁兩年。如果有關工程進行的方式導致或相當可能導致任何人受傷或任何財產損毀的危險,更可處罰款100萬元及監禁3年。

面對如此嚴厲的「依法處理」法律後果,為何眾多城中富人名人,以及負責相關的專業人士,仍然漠視法紀?

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不過,相關法例顯然未能產生廣泛阻嚇效果。從事相關建築工程的,都是精明的專業人士,估計他們進行工程時已經精心策劃,充分評估被檢控的風險。

在工程期間,工程人員大抵會預備至少兩份設計圖則,其中一份完全符合法例,或只會牴觸後果較輕的法例,若果碰上「百年一遇」的政府人員查核,必會提供符合法例的圖則,讓官員交差,,惟實際工程可以按照另一份符合業主心意設計的圖則執行。真實圖則可隱去一般會顯示的資料,例如物業名稱和地址,以及發出圖則的專業人員名稱或簽署,以防圖則流出成為檢控證據。又如果遇到更罕有、「五百年一遇」的情況,政府人員竟然洞悉實際工程與圖則不符,則只需承認工程出現溝通錯誤,立刻糾正,便可避過檢控風險。

專業人士已充分評估,無論是專業人員自己或業主,只要沒有主動提供足以證明犯罪意圖的文字和設計紀錄,政府人員很難搜集到足夠證據,把犯罪者繩之以法。

政府針對僭建的立法嚴厲,但執行上有極大漏洞。一旦被揭發須作出糾正,以紅山半島為例,也許只需把僭建物清拆,並承諾不再佔用屋前的政府土地,已能輕鬆處理,至於政府的其他要求,大抵用拖字訣已足以應付;即使政府施以罰款,惟據新聞報道,早前香港工程師學會前會長潘樂陶獨立屋僭建泳池,也不過是罰款2萬元,較法例上限的40萬元低很多,可能法官有感被告是初犯,重犯機會低,又不是專業人士,而同樣的邏輯也很容易應用到紅山半島業主身上。

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屋宇署過去曾向此屋苑個別獨立屋發出清拆令,並向未有遵辦的業主提出檢控,然而按照航拍照片屋苑內仍有其他獨立屋涉及僭建以至違規地盤平整工程和非法佔用政府土地,因此屋宇署和地政總署決定鎖定此屋苑的沿海或近斜坡獨立屋並展開聯合行動。

現階段發現當中29間獨立屋同時涉及僭建及非法佔用政府土地,40間涉及僭建,1間涉及非法佔用政府土地,其餘15間未有發現僭建或非法佔用政府土地。由於有部分獨立屋的僭建情況需作進一步視察及搜證,最終涉及僭建的獨立屋數目將有待核實。

9月初世紀暴雨令豪宅紅山半島變為「僭建之島」,屋宇署及地政總署展開聯合巡查,上11月完成巡查所有臨海獨立屋,並正根據巡查結果陸續向有關業主發出清拆令及飭令停止佔用土地通知;同時在審視證據和徵詢法律意見後,亦會考慮對違規者提出檢控。

對於無合理辯解而沒有遵從清拆令的業主,發展局方稱屋宇署會提出檢控,一經定罪,最高可處罰款20萬元及監禁一年;罪行持續的每一天,可另處罰款20,000元。

至於無合理辯解而未有按照地政總署通知拆除政府土地上的構築物或仍佔用政府土地的人士,地政總署會提出檢控,一經定罪,首次定罪的最高罰款額為50萬元及監禁六個月,罪行持續的每一天,另處罰款50,000元;其後每次定罪的最高罰款額為100萬元及監禁六個月,罪行持續的每一天,另處罰款10萬元。業主須自行承擔清拆僭建物及其他佔用政府土地構築物的費用。

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局方表示,就涉及影響斜坡或樓宇結構的個案,業主須委任註冊建築專業人士向屋宇署提交修繕建議書及建築圖則,以及取得署方批准及同意後,根據批准圖則由註冊承建商修復樓宇受影響部分;有關修復工程須於命令發出的日期起計90天內展開及150天內完成。

就不涉及上述情況的違例建築物,業主須委任註冊建築專業人士及/或註冊承建商,循小型工程監管制度的簡化規定及程序進行清拆僭建物工程,並於命令發出的日期起計30天內展開及60天內完成有關工程。屋宇署亦會把命令送達土地註冊處在業權註冊紀錄登記,即俗稱「釘契」。

就非法佔用政府土地個案,局方指有關人士須於地政總署發出通知起30天內,提交政府土地上構築物的拆卸方案供署方審批,並確保工程不影響斜坡安全和穩定性,拆卸工程的完工限期會視乎拆卸工程規模而定,但不會超過相關通知發出後的150天。